Налоги, законы, бизнес

Вопрос подписчика

Добрый день. Вопрос по налогообложению при продаже коммерческой недвижки. Получил в наследство коммерческую недвижимость, до настоящего момента объекты просто стояли, не использовались никак. Думаю продать. Налоги будут 13% со всего, если как физик, или 6% со всего, если зарегистрируюсь, как ИП? Или есть ещё варианты? И можно ли, т.к. использование в предпринимательских целях фактически отсутствует, говорить о минимальном предельном сроке владения 3года?

Если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в соответствии с применяемой системой налогообложения, то есть если у вас будет УСН 6%, то и налог будет 6%.

Если недвижимое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%.

Письмо МФ РФ от 10.02.2015 N 03-11-11/5502 Факт использования недвижимого имущества в предпринимательской деятельности ИП подтверждается, например:

- наличием заключенных договоров сдачи в аренду нежилой недвижимости

- ведением ИП предпринимательской деятельности, в которой могла быть задействована указанная недвижимость (склад, цех и так далее)

- указанием в ЕГРИП соответствующего ОКВЭД Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такой объект находился в собственности физического лица в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Если на момент продажи физическое лицо владело недвижимым имуществом в течение минимального срока, то НДФЛ с доходов платить не нужно (п. 17 ст. 217.1 НК РФ). При этом, с 1 января 2016 года минимальный срок владения увеличился с трех лет до пяти (ст. 217.1 НК РФ), но для имущества, которое перешло в порядке наследования или дарения от членов семьи или близких родственников, минимальный срок владения остался прежним и составляет три года. Таким образом, для освобождения от НДФЛ при продаже унаследованного имущества достаточно, чтобы на момент сделки прошло три года со дня смерти наследодателя. Если физическое лицо продает нежилое недвижимое имущество, полученное в порядке наследования, ранее наступления минимального срока владения указанным имуществом, то физическое лицо имеет право на получение имущественного вычета в размере 250 000 рублей.

Письмо МФ РФ от 15.07.2016 N 03-04-05/41483 В соответствии с абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось ИП в предпринимательской деятельности, не применяется льгота, предусмотренная положением п. 17.1 ст. 217 НК РФ. То есть, если ИП продает недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности, то имущественный вычет не предоставляется.

Письма ФНС РФ от 11.11.2016 N 03-04-05/66376, МФ РФ от 08.08.2016 N 03-04-05/46458 Согласно ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). При этом, днем открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). То есть, при получении недвижимого имущества в порядке наследования, отсчет срока владения ведется со дня смерти наследодателя. Дата государственной регистрации права собственности, в данном случае, не имеет значения. Письмо МФ РФ от 28.03.2013 N 03-04-05/5-303