Налоги, законы, бизнес

Вопрос подписчика Напишите, пожалуйста, как высчитывается налог при продаже Недвижимости с 2018 года, если я продал квартиру дороже, чем кадастровая стоимость, если меньше, чем кадастровая и т.д. для Краснодарского края.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ у физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц в порядке, установленном статьей 228 НК РФ. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ. Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ, если иное не установлено указанной статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения (3 или 5 лет) объектом недвижимого имущества и более. Важный момент: В случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент (п.5 ст. 217.1 НК РФ). Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир…, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности и ИП не занимается предпринимательской деятельностью по перепродаже квартир, то при продаже квартиры физическое лицо получает доход, не относящийся к доходу от предпринимательской деятельности в рамках УСН. Следовательно, с этого дохода физическое лицо должно начислить НДФЛ. Если индивидуальный предприниматель на УСН продает имущество, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, то доходы, полученные от такой продажи, будут облагаться единым «упрощенным» налогом. Об этом напомнил Минфин России в письме от 18.10.17 № 03-11-11/68158.

Если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, то при его реализации физлицо не сможет воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, даже если на момент продажи имущества физлицо утратило статус индивидуального предпринимателя. Такая позиция выражена в письме Минфина России от 04.05.16 № 03-04-05/25690.