Инвестсекреты. Как зарабытывать и куда вкладывать.

​​Сколько можно заработать на недвижимости в Центральной Европе

Жилая недвижимость

Спрос на европейскую недвижимость довольно высокий, и некоторые страны не успевают предоставить достаточное количество объектов, чтобы его удовлетворить. Так, среди стран Центральной Европы острый дефицит недвижимости испытывает Венгрия (в 2017 году Deloitte определил ее индекс интенсивности строительства в 3,2, то есть низкий), за ней следуют Польша (4,5) и Германия (4,6). Чем сильнее спрос превышает предложение, тем больше растут цены на объекты. В среднем в Германии и Австрии квадратный метр жилья сейчас стоит €3500, в Польше — €1500, а в Венгрии — €1450.

Больше всего жилья сдается в аренду в Германии (54,3%), за ней следуют Австрия (30,2%) и Польша (15,3%). В 2017 году, по данным аналитиков Deloitte, стоимость аренды квадратного метра в Будапеште составляла €9,7 (доходность — 7,9% годовых), во Вроцлаве — €8,6 (7,4% годовых), в Гамбурге — €14,5 (4,3%), в Вене — €9,4 (2,8%). То есть квартира в Будапеште окупится быстрее, но найти арендаторов в Венгрии сложнее, чем в других странах. По нашим оценкам, оптимальные показатели — у Гамбурга и Вроцлава.

В долгосрочной перспективе для рынка арендного жилья важную роль играет динамика ВВП. Eurostat посчитали, что в среднем с 2006 по 2016 год рост ВВП в Польше составил 3,5% в год, в Германии — 1,2%, в Австрии — 1%, а в Венгрии — 0,6%.

Австрия, по данным Deloitte, показывает высокую вариативность процентной ставки аренды, поэтому сложно предсказать, как ситуация будет развиваться в дальнейшем. Германский рынок останется стабильным — существенных изменений не предвидится. У венгерских резидентов увеличиваются доходы, но вместе с тем растут расходы на строительство, поэтому если стоимость недвижимости и вырастет, то несущественно.

А вот интерес инвесторов к жилой недвижимости Польши разгорается. Аналитики Ernst & Young сообщают, что в 2017 году в Польше было построено рекордное количество объектов недвижимости, расходы на строительство увеличиваются, цены в крупных городах растут, а спрос опережает предложение.

Офисные помещения

Как сообщают Cushman & Wakefield, арендная плата в этом сегменте европейского рынка недвижимости выросла за первый квартал текущего года на 0,8%. Аналитики прогнозируют ее дальнейший рост, однако вместе с тем — снижение доходности аренды во всем регионе Центральной Европы.

В Венгрии объем инвестиций в офисы всегда доминировал над остальными секторами коммерческой недвижимости, однако в первом полугодии 2018 года его доля составила лишь 37%. В то же время спрос на офисные помещения растет, и этот тренд сохранится до конца 2018 года.

Свободными остается всего 7,6% помещений, причем этот показатель может стать еще ниже. Арендная плата выросла на 6%, а доходность офисов в Будапеште снизилась до 5,50%. Несмотря на снижение объема инвестиций, офисы в столице Венгрии продолжат пользоваться популярностью.

В Германии инвестиции в офисные помещения лидируют на рынке недвижимости — их объем составляет €12,1 млрд, причем 41% этой суммы инвестировали иностранцы. CBRE сообщают, что 83% операций во втором квартале 2018 года производились в семи крупнейших немецких городах — это на 17 процентных пунктов больше, чем в прошлом году. Спрос на офисные помещения высокий, однако их доходность снижается — в апреле 2018 года она составляла 3,21%.

Австрийские офисы — привлекательный сектор для инвесторов, и 69% инвестиций на местном рынке недвижимости во втором полугодии 2017 года пришлись именно на них. Доходность офисов тем временем падает — причиной тому служит высокий спрос на недвижимость премиум-класса.

В начале 2016 года офисные помещения в Австрии приносили инвесторам 4,3% годовых, а в начале 2018 года — уже 3,9%. При этом арендная плата за офисы в целом остается стабильной, хотя в привлекательных локациях она увеличилась на 1,5%. Пустующих помещений осталось лишь 4,9%.