Блог о надёжных инвестициях

📃 Брать ли Егору ипотеку? Мой вариант решения.

Начало кейса: https://t.me/investbase/201

Предложенные варианты решения вы можете посмотреть в комментариях к посту в группе ВКонтакте: https://vk.com/investbase?w=wall-117853995_9301

Итак, у нас есть 2 варианта:

1. Взять ипотеку на 3 млн. руб под 9% годовых. Освободившийся капитал инвестировать, естественно, в валюте.

2. Оплатить квартиру полностью своими деньгами и создавать капитал с нуля.

Давайте считать. Если берем ипотеку, то освобождается 3 млн. рублей. Это, грубо, 50000$. При этом Егор и Ирина также продолжают инвестировать по 600$ в месяц. Инвестируем эти деньги под 15% годовых (более чем реально, места знать надо 😉), получаем следующий результат:

За 10 лет инвестировано (накоплено) своих денег: 122 тысячи долларов. Остаток на инвестиционном счету после всех комиссий: 290 тысяч долларов.

Если не берем ипотеку, то семья начинает инвестировать по 36000+38000 рублей в месяц. Берем по курсу доллара 60 рублей, инвестируем эти деньги под 15% годовых, получаем следующий результат:

За 10 лет инвестировано (накоплено) своих денег: 148 тысяч долларов. Остаток на инвестиционном счету после всех комиссий: 276 тысяч долларов.

Заметьте, первый вариант выгоднее, но не намного. 14000$ разницы на такой капитал - это не те цифры, которые сильно влияют на принятие решения. Если в инвест калькуляторе поставить 10% доходности, то результат не меняется, на горизонте 10 лет у обоих вариантов получаются примерно равные цифры. Значит, надо смотреть на риски.

Ключевых рисков тут два:

1. А что если через 3 года что-то случится с бизнесом Егора / работой Ирины, и они потеряют половину своих доходов? Доход стал 85000, а раньше жили на 96000. Сначала, уверен, расходы снизятся до 85000. Это человеческая психология, когда доходы падают, обычно и расходы падают. Допустим, они купили бы квартиру на все деньги и за 10 лет так и не смогли исправить ситуацию с доходами. То есть за ипотеку платить им не надо, но и инвестировать они больше не могут. Проедают всё, что зарабатывают. В этом случае за 3 года они создали 50000$ капитала на своем инвестиционном счету, которые при той же 15%-ой доходности за 7 лет превратятся в 120 тысяч $.

А если бы они взяли ипотеку? За те же 3 года их капитал был бы уже 88700$. Они спокойненько назначают себе ренту 650$ ежемесячно, то есть их капитал оплачивает им ипотеку. При этом, получается, их капитал продолжает расти, т.к. они выводят сумму меньше годовой прибыли. Через 7 лет, даже с учетом ренты, их капитал превращается в 131 тысячу долларов. То есть вариант с ипотекой всё равно получается выгоднее, хоть и снова не сильно, при этом безопасен в отношении ипотеки. Они, например, могут вывести деньги и закрыть ипотеку досрочно.

2. Второй ключевой риск - валютный риск. То, что доллар будет стоить 80 рублей. Вот тут-то собака и зарыта. В этом риске заключается истинная разница между вариантами. Если вы верите, что доллар в ближайшее десятилетие будет стоить 30 рублей, значит ничему вас жизнь не учит... Тяжело вам придется. Вероятность того, что в ближайшее десятилетие доллар будет стоить 80 рублей или больше - я бы оценил как стремящуюся к 100%. Я думал, мы увидим этот курс только через пару-тройку лет, но если всё-таки запретят иностранцам инвестировать в наш госдолг - звезда рублю, и в ближайшее время. Но, судя по всему, этот сценарий пока откладывается :)

Проблема в том, сквозь всю российскую историю видна устойчивая тенденция: рубль раз за разом обесценивается к доллару. Как только появятся основания, чтобы утверждать, что дальнейшего обесценения рубля не будет - я вам первый об этом радостно сообщу! Но, явно, не сегодня.

(Продолжение в следующем посте👇🏻)