Money Channel

Действительно ли рефинансирование ипотечного кредита даёт преимущества? С виду проценты меньше и кажется выгодно, но есть ли какие-нибудь подводные камни?

Делится своим мнением Алексей Лякин — специалист по недвижимости с девятью годами опыта и 550 успешными сделками. Управляющий коворкинга Edeniza. Кстати, ведёт интересный Инстаграм, где с удовольствием рассказывает об ипотеке и застройщиках.

Рефинансирование ипотеки реально даёт определённые преимущества и выгоды. Особенно, если подойти к этому вопросу грамотно.

Главное условие, при котором рефинансирование будет выгодно – это ощутимая разница в ставках между рефинансируемым (старым) кредитом и новым кредитом. Разница, по моему мнению, должна быть не менее 1.5-2%. При условии, что кредит ты взял не более, чем 5-7 лет назад и на срок не менее 12-15 лет (т.к. если кредит у тебя давно, то ты уже, скорее всего, выплатил большую часть процентов). Если ты покупал квартиру в ипотеку еще в 2008-2010 годах по ставке 16% годовых (Да, тогда такие были ставки), при сроке 15-30 лет, то, безусловно, стоит задуматься о рефинансировании.

Также стоит выбрать такой вариант оптимизации расходов тем, кому пришлось брать ипотечный кредит в первом полугодии 2015 года, когда после событий на рынке в декабре 2014 года банки резко подняли ставки по ипотеке (я наблюдал ставки в 16-20% годовых и никак не могу забыть о ставке в 34%).

В этих случаях, выбирая рефинансирование сейчас, ты получишь от банков предложение о кредите под 11-12.5% годовых (ставка 9.75-10% - это маркетинговых ход и под такие условия вряд ли проведешь рефинансирование). А если учесть, что первый кредит был на 3-4 пункта больше, то ты получишь ощутимую экономию, а значит и выгоду.

Сокращение ставки всего на 1 процент при прочих равных условиях (например, сроке 15 лет и сумме кредита 3 млн.) даст понижение месячного платежа на 2000 рублей и в итоге сокращение переплаты на 300 тыс. за весь срок.

Сокращение на 2 процента. Экономию почти на 4 тыс. ежемесячного платежа и выгоды свыше 700 тысяч по переплате.

Преимущества в 3-4 процента можно посчитать самому, через любой ипотечный калькулятор.

А есть ли минусы рефинансирования или подводные камни?

Основываясь на опыте могу сообщить, что явных камней нет. Также я прочел в интернете несколько статей, но и там не нашел сильных минусов.

Где-то пишут про то, что после рефинансирования не сможешь получить налоговый вычет на проценты по новому кредиту. Но это не так. Изменения в НК от 2014 года подтверждают, что вычет на проценты можно получить в том числе при рефинансировании.

В некоторых изданиях сообщают, что выгоды от рефинансирования нет, так как придется потратить много времени и денег, на сбор документов и справок для подачи заявки. Это мнение уже ближе к правде, но только в той части, что действительно придется потратить время. Уверен, несколько часов или пара дней, потраченных тобой на сбор документов стоит экономии в 300-500 тыс.

Единственным, пожалуй, минусом рефинансирования является его практически несовместимость с материнским семейным капиталом (у некоторых банков). А именно в том случае, когда ты использовал Мат.капитал при покупке в ипотеку квартиры. Напомню, что при погашении кредита, родители должны выделить детям доли. А как это сделать, если старый де-юро погашен и новый уже оформлен. В какой тогда момент выделять доли и пойдет ли на это банк. Но все же это частный случай.

Подводя итог, рефинансирование выгодно в 90% случаев, когда ставка выше 14% годовых.